В период летних отпусков на рынке недвижимости традиционно наблюдается спад активности покупателей. Не исключением стал и 2007 год. При этом незначительное сезонное снижение цен на новое жилье, скорее, можно назвать стабилизацией.

Летом и перед Новым годом застройщики традиционно пытаются привлечь покупателей, стимулируя спрос разнообразными скидками. К осени, когда граждане вернутся из отпусков и спрос начнет расти, - все они закончатся.

Скидки и подарки
По данным корпорации "Петербургская Недвижимость", в мае средние цены предложения на первичном рынке города составили $2096/кв.м в классе "эконом", $2320 - в среднем классе, $2987 - в классе "комфорт" и $5903 - в элитных домах.

По мнению директора департамента маркетинга и развития компании Михаила Бимона, в течение лета цены существенно меняться не будут. Небольшое снижение (1-2% в рублевом эквиваленте) возможно за счет коррекции курса доллара и активной стимуляции застройщиками покупательского спроса.

Заместитель генерального директора по маркетингу и продажам компании "М-Индустрия" Дмитрий Мецлер полагает, что первичный рынок всегда очень быстро реагирует на летний спад активности покупателей: "Если прекращается поток инвестиций от дольщиков, приходится снижать цены, предлагать уникальные скидки. Такие акции полностью окупаются последующим взлетом цен. С начала июня уже наблюдается их рост, особенно на трехкомнатные квартиры. Колебания стоимости жилья за прошедший год показывают, что чем дольше продолжается период стагнации, тем больше потом возрастают цены".

Сегодня некоторые строители завлекают покупателей скидками до 15-20% при условии единовременной оплаты всей стоимости. Помимо скидок предлагаются и различные подарки. Например, в некоторых элитных домах в придачу к квартире дарят место в паркинге. В домах класса пониже могут подарить лоджию или балкон, не говоря о путевках, бытовой технике, разнообразных розыгрышах и лотереях и т.д. и т.п.

Компании идут на снижение первого взноса при рассрочке, увеличивают сроки, уменьшают процентные ставки или вообще делают ее беспроцентной. Кто-то выставляет по "специальной" цене конкретную квартиру или целый объект, как правило, пользующийся наименьшим спросом либо требующий повышенных финансовых вливаний.

По словам директора по маркетингу группы компаний "Невский Альянс" Владимира Дорофеева, все это - акции по стимулированию сбыта: "Таким образом застройщики пытаются бороться с сезонным падением продаж. Благодаря им наблюдается даже некоторое снижение цен. Однако многие застройщики не считают нужным вступать в общее "соревнование".

Это характерно для объектов, имеющих уникальные характеристики, и объектов нижнего ценового диапазона. Кроме того, в тех районах города, где началось освоение целых кварталов (Юго-Запад, Северо-Приморская часть - СПЧ, кварталы в Невском районе), застройщики на начальном этапе строительства нуждаются в привлечении значительных средств и вынуждены конкурировать друг с другом, предлагая жилье по относительно низким ценам.

Другая ситуация складывается в сегменте элитного жилья. Здесь влияние сезонности менее заметно. Активность спроса с наступлением лета практически не изменилась, спрос по-прежнему высок, цены растут".

О ценах говорит директор по маркетингу Компании ЛЭК Валерий Корнилов: "Цены в новостройках эконом-класса колеблются в диапазоне $1850-2250/кв.м на ранней стадии строительства. Причем чем больше комнат в квартире, тем ниже цена "квадрата". В домах высокой степени готовности уже сложно купить небольшую квартиру, а цена на многокомнатные начинается от $2000 за метр".

Стоимость 1 кв.м в квартире бизнес-класса - примерно $3000, и цена "квадрата" здесь менее зависит от количества комнат.

В элитном жилье однокомнатных квартир практически нет. Цена же за "достойные" варианты от 160 кв.м начинается с $5000/кв.м и, в отличие от вторичного рынка, имеет свои максимальные границы - сегодня это примерно $10 000 за "квадрат".

Что лето нам готовит?
За 2006 год увеличение цен составило 100-120% в зависимости от класса жилья. Активный рост прекратился в октябре из-за значительного падения спроса. С октября по декабрь за счет различных акций и скидок происходило снижение цен реальных сделок, несмотря на то что стоимость в прайсах оставалась прежней.

"С января 2007 года спрос постепенно начал расти, в первую очередь за счет притока ипотечных клиентов. Это вызвало ответную реакцию строителей, которые в марте-апреле опять подняли цены. На сезонном снижении спроса сказался и уход на загородный рынок покупателей квартир за $200 000-250 000.

Очередной рост цен можно прогнозировать только в ноябре-декабре. Дальнейшее повышение можно ожидать весной 2008 года на волне традиционного весеннего спроса", - полагает начальник отдела маркетинга корпорации "Строймонтаж" Илья Логинов.

По его мнению, рост цен зависит от выхода на рынок крупных проектов, которые в 2008-м должны обеспечить порядка 2,4 млн кв.м жилья. А если состоятся все заявленные проекты, то к 2009-2010 годам они обеспечат ввод жилья в размере 3,26 млн кв.м в год.

В основном это жилье эконом-класса, поэтому застройщикам, которые собираются и в дальнейшем продавать по высоким ценам, необходимо будет значительно улучшать качество строительства, которое станет основным ценовым фактором.

Этим летом существенного увеличения предложения ожидать не приходится. В продажу уже вышли несколько крупных проектов: жилой комплекс в Петроградском районе площадью более 70 000 кв.м на территории бывшего Механического завода от компании ЛЭК, ее же проект "Граф Орлов" в Московском районе площадью более 100 000 кв.м, проект "Комендантский квартал" от "ЮИТ-Лентек" в Приморском районе - свыше 90 000 кв.м.

Осенью должны начаться продажи квартир в комплексе "Балтийская жемчужина". По мнению Михаила Бимона, от того, какая стратегия продаж будет выбрана в этом проекте, можно будет судить о том, как он повлияет на ценовую политику других застройщиков.

Берут все
Из-за высокого уровня цен на новостройки изменилась структура спроса - вновь набирают популярность небольшие квартиры. По оценкам компании ЛЭК, около 20% спроса приходится на квартиры-студии площадью 25-30 кв.м, однокомнатные квартиры (35-42 кв.м) желают приобрести примерно 30% граждан, еще треть рассчитывает на "двушку" (52-66 кв.м), 15% приходится на трехкомнатные квартиры площадью 90-110 кв.м.

"Такая картина наблюдается уже полгода. В целом покупается весь ассортимент квартир, и застройщики не испытывают проблем со сбытом, особенно если придерживаются такой квартирографии", - говорит Валерий Корнилов.

По мнению Дмитрия Мецлера, на рынке все же присутствует и неликвидное жилье, и просто переоцененное в период ажиотажа: "Доходы населения растут, увеличиваются спрос и цены на более дорогое жилье. Но сегодня существует значительное предложение в эконом-классе, а квартир бизнес- и элитного класса по-прежнему не хватает".

Где теплее?
Предпочтения граждан по местонахождению домов не изменились. Жилье эконом-класса, например, предпочитают приобретать в 10-15-минутной доступности к таким станциям метро, как "Проспект Просвещения", "Гражданский проспект", "Озерки", "Пионерская", "Комендантский проспект", "Звездная", "Ленинский проспект".

В последние месяцы активизировался спрос на объекты в Купчино. Пользующиеся наибольшим спросом одно- и двухкомнатные квартиры расположены в спальных районах, таких как Приморский, Выборгский, Калининский, Невский, Красногвардейский. Валерий Корнилов полагает, что в последнее время клиенты все более склоняются к покупке квартир не в точечных небольших объектах, а в крупных жилых комплексах.

Жилье бизнес-класса и выше пользуется большим спросом, если находится на Московском проспекте, в центральной части Выборгского района, в отдельных кварталах Петроградского района, на Васильевском острове.

Элитное жилье должно располагаться в историческом центре, в местах с видом на памятники архитектуры или уникальные природные ландшафты.

Большинство опрошенных участников рынка согласны с тем, что за лето цена на новостройки значительно не изменится. Возможно небольшое снижение, по разным оценкам - от 1 до 4%. С наступлением осени цены опять будут расти. До конца 2007 года квартиры в новостройках могут подорожать на 10%.